BGH: Mieterhöhung bei falscher Wohnflächenangabe im Mietvertrag

BGH, Urteil vom 18.11.2015, Aktenzeichen VIII ZR 266/14

Der Bundesgerichtshof hat unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Im zu entscheidenden Fall war der Beklagte Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben, die in den vergangenen Jahren bereits mehrfach erhöht worden war. Tatsächlich betrug die Wohnfläche 210,43 qm.

Die Klägerin verlangte vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berechtigt sei. Außerdem könne sie die Miete an die tatsächliche Wohnungsgröße anpassen und deshalb um weitere 33,95 % erhöhen. Der beklagte Mieter hat nur die Mieterhöhung um 94,46 € akzeptiert.

Die Vorinstanzen haben die Klage des Vermieters abgewiesen. Eine Anpassung an die tatsächliche Wohnungsgröße sei nicht zulässig. Diese Auffassung hat der BGH gestützt. Eine Mieterhöhung kommt danach nur mit dem Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Betracht. § 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Im vorliegenden Fall führte dies dazu, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen zu Grunde zu legen war, die der tatsächlichen, also der höheren Wohnfläche entsprechen, da nur dies den objektiven Wohnwert wiedergibt. Hat der Vermieter also im Mietvertrag eine zu geringe Wohnfläche angegeben, muss er diesen Fehler nicht auch bei zukünftigen Mieterhöhungen beibehalten. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes soll für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Eine andere als die Möglichkeit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§558 BGB) soll es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs aber nicht geben. Das bedeutet, dass die verlangte Miete die alte Miete nicht um mehr als 15 % übersteigen darf (Kappungsgrenze). Insbesondere kann die Miete nicht vollständig neu unter Zugrundelegung des alten Quadratmeterpreises an die tatsächliche Wohnungsgröße angepasst werden. Die von der Klägerin hier begehrte Mieterhöhung um 33,95 % ist nach der jetzt vorliegenden Entscheidung also nicht zulässig.