BGH: Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung einer Mietsicherheit

BGH · Urteil vom 20. Juli 2016 · Az. VIII ZR 263/14

In einem weiteren Urteil hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, wann der ausgezogene Mieter die Auszahlung der Mietkaution verlangen kann.

Im vorliegenden Fall waren bei Einreichung der Klage sieben Monate vergangen. Auf die Forderung des Mieters, ihm das Kautionssparbuch auszuhändigen, verwies der Vermieter darauf, dass ihm noch Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre zustünden. Der Mieter hatte die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen, die für sich genommen nicht zu beanstanden waren, nicht beglichen. Die Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen hatte der Vermieter in der Folge, offenbar weil er sie mit der Mietkaution verrechnen wollte, sollte der Mieter einmal ausziehen, nicht weiterverfolgt. Der Mieter verwies darauf, dass sich der Vermieter auf diese Forderungen nicht berufen könne, weil sie verjährt seien. Der Vermieter habe seine Forderungen spätestens drei Jahre nach deren Entstehen geltend machen müssen. Diese Frist sei bei den fraglichen Betriebskostenabrechnungen abgelaufen.

Das Landgericht hatte die Klage des Mieters auf Herausgabe des Kautionssparbuchs abgewiesen. Im Rahmen der Begründung verwies es zunächst darauf, dass der Mieter zwar grundsätzlich spätestens nach Ablauf von sechs Monaten die Herausgabe des Kautionssparbuchs verlangen könne. Im vorliegenden Fall sei dies aber nicht der Fall, weil dem beklagten Vermieter aus den vergangenen Betriebskostenabrechnungen noch Forderungen zustünden. Hierbei sei es auch nicht von Bedeutung, dass die Forderungen verjährt seien. Denn ein Zurückbehaltungsrecht an dem Kautionssparbuch könne ein Vermieter auch dann geltend machen, wenn die Gegenforderung, auf die er sich beruft, verjährt sei.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Er hat zunächst ausgeführt, dass der Ansatz des Landgerichts, es bestehe nach sechs Monaten ein Anspruch auf Auszahlung einer Mietkaution, falsch sei. Ein Anspruch bestünde erst dann, wenn die Kaution nicht mehr zur Sicherung eigener Ansprüche benötigt werde. Das könne auch noch nach Ablauf von sechs Monaten seit Auszug aus der Mietwohnung der Fall sein. Im Übrigen könne sich der Vermieter nicht auf die alten Forderungen berufen, weil diese verjährt seien. Für Forderungen aus vergangenen Betriebskostenabrechnungen gelte das gleiche wie für nicht gezahlte Mieten. In beiden Fällen könne sich der Vermieter nicht mehr auf sie berufen, wenn sie verjährt sind. Dies sei nach drei Jahren der Fall.