BGH: Wohnraumkündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs

BGH, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 29.3.2017 - VIII ZR 45/16 -

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Beklagte war seit dem 1. Juli 1977, mithin seit 20 Jahren, Mieter einer 27 qm großen Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Klägerin hatte die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und war als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der hierzu im ersten Obergeschoss des Anwesens angemieteten Räume ausgeschöpft sei. Die auch als Beratungsräume genutzten Büroräume seien überfrachtet mit bis an die Decke reichenden, überfüllten Aktenregalen. Ihr Ehemann beabsichtige daher, in der Wohnung des Beklagten einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens wolle sie ihm die vom Beklagten genutzte Mietwohnung zur Verfügung stellen. Die Vorinstanzen haben zunächst das Vorliegen eines Kündigungsgrundes bejaht, weil der von der Klägerin geltend gemachte Bedarf an der vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* darstelle. Dieser Rechtsansicht hat der Bundesgerichtshof widersprochen. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es - entgegen einer verbreiteten Praxis - nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB*). Das Gesetz habe die Nutzung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht ausdrücklich geregelt. Insbesondere falle sie nicht unter die Kategorie "Eigenbedarf", die eine beabsichtigte Nutzung zu Wohnzwecken voraussetze. Dies bedeute, dass der Vermieter eine Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf nur aussprechen könne, wenn er ein berechtigtes Interesse hieran darlegen könne. Dieses Interesse müsse im Einzelfall schwerer wiegen als das Interesse des Mieters an der Nutzung der Mietwohnung.

Beabsichtige der Vermieter, die fragliche Wohnung wie hier ausschließlich zu gewerblichen Zwecken zu nutzen, müsse der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Hiervon geht der BGH aus, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte. Ebenfalls eine Kündigung rechtfertigen würde der Umstand, dass die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung in der Nähe lebender Kinder oder pflegebedürftiger Personen). Ein solcher oder vergleichbarer Fall soll nach Ansicht des BGH hier nicht vorliegen. Denn die Notwendigkeit der Nutzung wurde damit begründet, dass der zusätzliche Raum zur Lagerung von abgelegten Akten benötigt werde. Es sei nicht einzusehen, warum hierfür nicht anderweitig Lagerraum angemietet werden könne. Hieran soll nach Ansicht des BGH auch der Umstand, dass sich die übrigen Gewerberäumlichkeiten ebenfalls im Haus befanden, nichts ändern. Die Klägerin konnte nicht darlegen, dass sie oder ihr Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des (teilweise dreißig Jahre zurückreichenden) Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmens nicht unerheblich beeinträchtigender Nachteil erleiden würden und sie deshalb auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung - bislang persönlicher Lebensmittelpunkt des Beklagten - angewiesen wären. Anders sei der Fall nur dann zu bewerten, wenn größerer Wohnraum benötigt wird, weil die Wohnung auch zur Ausübung des Gewerbes benötigt wird (sog. Mischnutzung).