BGH: Formale Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung

BGH, Urteil v. 19.07.2017, Aktenzeichen VIII ZR 3/17

Erneut hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, aus der ein Vermieter Zahlungsansprüche herleiten will.

Im zu Grunde liegenden Fall machte der Vermieter als Kläger Zahlungsansprüche aus zwei Betriebskostenabrechnungen geltend. Die jeweiligen Abrechnungen hatten den Umfang von drei DIN A 4 - Seiten. Auf der ersten Seite werden fünfzehn genau bezeichnete Kostenpositionen mit den darauf jeweils für das gesamte Anwesen jährlich entfallenden Beträgen aufgelistet. Diese Kostenpositionen werden dann auf der Folgeseite unter Angabe der auf der ersten Seite verwendeten Bezifferung einer von vier genannten Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelabrechnung TECHEM) zugeordnet, wobei anschließend mit Ausnahme der extra beigefügten TECHEM-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten auch die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge angegeben werden. Auf der darauffolgenden Seite werden schließlich - nun mit Gliederungspunkten 1 bis 4 bezeichnet, zusätzlich aber auch inhaltlich beschrieben - die nach den vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge
aufgeführt und addiert.

Das Berufungsgericht hat diese Abrechnungsweise moniert und aus diesem Grund die Klage zurückgewiesen. Die Abrechnung sei nicht nachvollziehbar. Die aus sieben Seiten bestehenden Nebenkostenabrechnungen genügten nicht den Mindestanforderungen an eine zweckmäßige, rechnerisch und gedanklich übersichtliche und nachprüfbare Form. Zwar könne sich ein erfahrener Mietrichter denken, wie die Abrechnung gemeint sei und gelange dann jedenfalls zu rechnerisch nachvollziehbaren Ergebnissen. Für den durchschnittlichen Mieter sei die gewählte Art der Abrechnung, die auf der ersten Seite fünfzehn Kostenpositionen aufliste und addiere, auf ihrer Rückseite dann die Nummern dieser Positionen vier mit A bis D bezeichneten Rubriken zuordne, ohne dabei die Kostenpositionen selbst nochmals zu beschreiben, und schließlich auf der Folgeseite die Nebenkostenrubriken nicht mit A bis D, sondern mit den Gliederungsziffern 1 bis 4 kennzeichne, aus sich heraus aber nicht verständlich und nachvollziehbar. Die Abrechnung sei unnötig kompliziert gestaltet, wobei sich die Kläger innerhalb der Abrechnung nicht einmal an ihre eigene Gliederung hielten. So werde die unter der Rubrik "Umlageverfahren" bezeichnete Position A, deren Zusammensetzung sich nur durch Zurückblättern auf die erste Seite ergebe, auf der dritten Seite schlicht als "1) Betriebskosten" bezeichnet. Wolle man die Gesamtkosten dieser nur als Unterposition anzusehenden Betriebskosten erfahren, müsse man wiederum zurückblättern. Viel unübersichtlicher könne man eine solche Aufstellung nicht gestalten. Im Übrigen werde auch nicht erläutert, weshalb die Position 14 auf der ersten Seite nicht - wie die davor aufgelisteten Positionen - nach Wohnfläche, sondern nach Wohneinheiten umgelegt werde.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs überspannte das Berufungsgericht hier die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Betriebskostenabrechnung sei formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Entscheidend sei allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, seien daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Diesen Anforderungen würden die Betriebskostenabrechnungen der Kläger für die Jahre 2013 und 2014 gerecht. Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist

Diese Anforderungen erfülle die von den Klägern gewählte Vorgehensweise. Denn die Zusammenhänge erschlössen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres auch einem Laien.

Im Ergebnis lässt sich die Entscheidung so interpretieren, dass allein der Umstand, dass eine Abrechnung kompliziert ist, nicht ausreichend ist, um sie zu beanstanden. Wichtig ist allein, dass sie die notwendigen Mindestangaben enthält. Der Mieter muss also in der Lage sein, aus ihr zu entnehmen, ob der Vermieter die Einzelposten korrekt, d.h. entsprechend der Vorgaben aus dem Mietvertrag, auf den Mieter umgelegt hat (Wohnfläche, Verbrauch oder Anzahl der Mietvertragsparteien bzw. Anzahl der Personen, die in den Wohneinheiten leben). Weiter muss er entnehmen können, von welchen Gesamtkosten der Vermieter ausgegangen ist, damit er, wenn er von seinem Recht, die Unterlagen zu prüfen, Gebrauch macht, diese Werte abgleichen kann.